La función social de la propiedad es una obligación inherente a las propiedades cuyo uso sirve, además de los derechos individuales del propietario, al interés público.
La función social de la propiedad es un concepto jurídico indeterminado, es decir, su aplicación y sus efectos no son exactos. Así, cada caso se analiza de forma aislada y la función social de cada propiedad se evalúa dentro de su propio contexto.
La Constitución Federal de 1988 establece la función social de la propiedad en su artículo 5, inciso XXIII:
Arte. 5o Todos son iguales ante la ley, sin distinción de ningún tipo, garantizando a brasileños y extranjeros residentes en el país, la inviolabilidad del derecho a la vida, la libertad, la igualdad, la seguridad y la propiedad, en los términos siguiente:
XXIII - la propiedad cumplirá su función social;
Según la Constitución Federal, las propiedades deben cumplir su función social. Esto significa que el uso de un bien determinado no puede servir exclusivamente al interés del propietario, sino también al interés público.
En los casos en que la propiedad no cumpla con su función social, el derecho individual del propietario puede relativizarse, sufriendo limitaciones e intervenciones del Estado, para que se tomen medidas de ajuste para que la propiedad satisfaga los intereses de la colectividad.
función social de la propiedad urbana
La función social de las propiedades urbanas está determinada por el plan maestro de la ciudad (un documento que reúne los planes y políticas de desarrollo local). Según el artículo 182 de la Constitución Federal:
Arte. 182. La política de desarrollo urbano, llevada a cabo por el gobierno municipal, de acuerdo con los lineamientos generales establecidos por la ley, Su objetivo es organizar el pleno desarrollo de las funciones sociales de la ciudad y asegurar el bienestar de sus habitantes.
§ 1 El plan director, aprobado por el Ayuntamiento, de obligado cumplimiento para las ciudades de más de veinte mil habitantes, es el instrumento básico de la política de desarrollo y expansión urbana.
§ 2 La propiedad urbana cumple su función social cuando cumple con los requisitos fundamentales del ordenamiento de la ciudad expresados en el plan maestro.
La Constitución establece que cualquier ciudad con más de 20.000 habitantes debe tener un plan maestro. Debe contener los requisitos que deben cumplir las propiedades para que se considere cumplida la función social. Por ello, la función social siempre se evalúa según el caso concreto.
¿Y si no se cumple la función social de la propiedad urbana?
En los casos en que la propiedad urbana no cumpla con su función social, como por ejemplo terrenos en desuso, el Estado podrá:
- exigir al propietario que construya en el sitio;
- aumentar progresivamente el valor del IPTU (impuesto sobre la propiedad de la tierra urbana);
- expropiar la propiedad, indemnizando al dueño.
Las medidas coercitivas que utiliza el Estado para que la propiedad cumpla con su función social deben tomarse sucesivamente, es decir, una tras otra, ya que la anterior no surte efecto. Por lo tanto, si el propietario construye un terreno vacío y lo usa, no debería aumentar su IPTU. Estas reglas están previstas en el § 4 del artículo 182 de la Constitución Federal:
§ 4 Es posible que el gobierno municipal, a través de una ley específica para el área incluida en el plan maestro, exija, en los términos de la ley federal, la propietario de suelo urbano sin edificar, subutilizado o en desuso, que promueva su correcto uso, so pena, sucesivamente, de:
I - subdivisión o edificio obligatorio;
II - impuesto sobre la propiedad y suelo urbano progresivamente en el tiempo;
III - expropiación con pago a través de títulos de deuda pública emitidos previamente por el Senado Federal, con plazo de redención de hasta diez años, en cuotas anuales, iguales y sucesivas, asegurado el valor real de la indemnización e intereses frio.
La función social de la propiedad puede considerarse un principio de política urbana, ya que dirige la aplicación de diversas normas y medidas para el mejor uso de las propiedades.
Función social de la propiedad rural
La propiedad rural tiene reglas diferentes a la propiedad urbana cuando se trata de una función social. El artículo 186 de la Constitución Federal dispone:
Arte. 186. La función social se cumple cuando la propiedad rural cumple simultáneamente, de acuerdo con los criterios y grados de demanda que establece la ley, los siguientes requisitos:
I - uso racional y adecuado;
II - uso adecuado de los recursos naturales disponibles y preservación del medio ambiente;
III - cumplimiento de las disposiciones que regulan las relaciones laborales;
IV - explotación que favorece el bienestar de propietarios y trabajadores.
Por lo tanto, para cumplir con la función social, la propiedad rural debe cumplir con todos los requisitos establecidos en la Constitución, y no en el plan maestro.
Si la propiedad rural no cumple con su función social, el Sindicato podrá expropiarla con fines de reforma agraria, indemnizando al propietario. Por lo tanto, en el caso de la propiedad rural, no existe ninguna disposición para la construcción obligatoria o aumentos de impuestos. En este sentido, el artículo 184 de la Constitución Federal dispone:
Arte. 184. Corresponde a la Unión expropiar por interés social, a efectos de reforma agraria, la propiedad rural que no esté cumpliendo con su función social, previa y justa indemnización en títulos de deuda agraria, con cláusula de preservación del valor real, rescatables en un plazo de hasta veinte años, a partir del segundo año de su emisión, y cuyo uso se definirá en ley.
Según el artículo 185 de la Constitución, el Estado no puede expropiar:
- la pequeña y mediana propiedad rural, definida como tal por la ley, siempre que su propietario no tenga otro;
- propiedad productiva.
La función social de la propiedad también se considera un principio de política agraria y territorial, ya que establece parámetros para la aplicación de normas y medidas para el mejor uso y distribución de la Tierra.
Vea también:
- Derecho constitucional
- Derecho Administrativo
- Reforma agraria
- Propiedad privada